Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Maklerverträgen

Durch die Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie (VRRL) wurde der Anwendungsbereich des Widerrufsrechts erweitert. Für Immobilienmakler besteht daher das Risiko, dass Maklerkunden nach Erhalt der Objekt- und Kontaktdaten des Verkäufers sowie gegebenenfalls nach Besichtigung der Immobilie vertragsreuig werden und durch Ausübung des Widerrufsrechts ihre Zahlungspflicht zu umgehen versuchen.

Verbrauchern steht bei einer Reihe von Vertragskonstellation ein Widerrufsrecht von i.d.R. 14 Tagen zu. Betroffen waren bislang die im Fernabsatz und die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträge (früher: Haustürgeschäfte).

Vor knapp zwei Jahren ist eine wesentliche Rechtsänderung hinsichtlich dieser besonderen Betriebsformen und des Widerrufsrechts eingetreten. Infolge der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie (VRRL) zum 13.06.2014 können nun grundsätzlich alle Verträge, bei denen der Unternehmer und Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und dem Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, Fernabsatzverträge sein. Als Fernkommunikationsmittel nennt das Gesetz nicht elektronische (z.B. Briefpost) und elektronische Kommunikationswege (z.B. Telefonanrufe, Telefax, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versandte Nachrichten [SMS] sowie Telemedien).

Dem Widerrufsrecht unterliegen nunmehr alle außerhalb von Geschäftsräumen bei gleichzeitiger Anwesenheit von Verbraucher und Unternehmer geschlossenen Verträge. Neben dem eigentlichen Maklerbüro kann zu den Geschäftsräumen auch ein Vermietungs- oder Verkaufsbüro des Maklers vor Ort, etwa bei großen Bauträgervorhaben, gehören. Dem Widerrufsrecht unterliegen auch alle Maklerverträge, die vom Kauf- bzw. Mietinteressenten bei einer Objektbesichtigung vor Ort abgeschlossen werden.

Wie kann sich der Makler gegen einen Totalverlust seiner Vergütung schützen?
Die Widerrufsfrist beträgt gemäß § 355 Abs. 2 BGB einheitlich 14 Tage, allerdings nur dann, wenn der Unternehmer den Verbraucher über das Widerrufsrecht und das Muster-Widerrufsformular unterrichtet und die Geschäftsinformationen und AGB mitgeteilt hat. Fehlen die Widerrufsbelehrung und die weiteren Informationen, verlängert sich die Widerrufsfrist auf ein Jahr und 14 Tage.

Lösung 1:

Der Makler kann das Widerrufsrecht jedoch gemäß § 356 Abs. 4 BGB zum Erlöschen bringen, indem er die Dienstleistung vollständig erbringt, aber mit der Ausführung erst beginnt, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigen, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert.
Wichtig ist hierbei die Reihenfolge: Erst muss der Verbraucher sein Einverständnis mit dem Beginn der Leistung und seine Kenntnis vom Erlöschen des Widerrufsrechts erklären, dann darf der Makler mit den Nachweis bzw. der Vermittlung beginnen.

Lösung 2:

Für den Fall, dass der Maklerkunde widerruft, kann der Makler Wertersatz für seine bereits erbrachte Leistung nur dann verlangen, wenn der Maklerkunde ausdrücklich verlangt hat, dass der Makler die Leistung bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist erbringt. Da kein Maklerkunde auf den Objektnachweis zunächst 14 Tage warten möchte, wird er in aller Regel diese Erklärung abzugeben bereit sein. Weitere Voraussetzung ist, dass der Verbraucher ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht und über die Pflicht zum Wertersatz informiert wurde.

Daher schlagen wir folgende Musterformulierung vor:

„Ich stimme ausdrücklich zu, dass Sie sofort mit der Ausführung der beauftragten Leistung beginnen. Ich weiß, dass ich mein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie verliere.“
und:
„Ich verlange ausdrücklich, dass Sie mit der beauftragten Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnen.“

Ein Hinweis zum Schluss:

Notariell beurkundete Verträge bleiben gemäß § 312 Abs. 2 Nr. 1 b BGB von Widerrufsrecht des Verbrauchers ausgeschlossen. Eine Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag begründet aber nur dann einen Vertrag, wenn die Klausel als echter Vertrag zu Gunsten Dritter nach § 328 BGB ausgestaltet ist, für rein deklaratorische Klauseln gilt das nicht.