Coronavirus und Mietrecht – Rechte und Pflichten der Mieter

Die rasante Verbreitung des Coronavirus sowie die damit in Zusammenhang stehenden behördlichen Maßnahmen treffen zunehmend auch Gewerberaummieter, die von staatlich angeordneten Schließung betroffen sind, und Wohnraummieter, die verunsichert sind, ob sie die Miete mindern können, wenn sie oder ihr Nachbar unter Quarantäne stehen.

In der Gewerberaummiete sind zwei Fälle zu unterscheiden, in denen die Nutzung der Mieträume durch die Ausbreitung des Corona Virus beeinträchtigt sein kann:

Steht der Gewerbetreibende selbst unter staatlich angeordneter Quarantäne, weil er positiv auf das Virus getestet wurde oder im Verdacht steht, betroffen zu sein, hat er Entschädigungsansprüche nach § 56 des Infektionsschutzgesetzes, die im Einzelfall (was jeweils zu prüfen ist) auch eine angemessene Entschädigung für zu leistende Miete während der Quarantäne umschließen kann.

Zusätzlich sollte der Gewerberaummiete prüfen, ob er über entsprechenden Versicherungsschutz verfügt (bspw. durch eine Betriebsunterbrechungs-versicherung).

Ist der Gewerbetreibende von den Schutzmaßnahmen betroffen, wonach das Gewerbe für einen gewissen Zeitraum zu schließen ist, führt diese öffentlich-rechtliche Maßnahme nicht dazu, dass der Gewerberaummieter daran gehindert wird, die von ihm gemieteten Räume zu nutzen. Daher führt eine derartige Einschränkung nicht zu einer Mietminderung. Eine Minderung der Miete tritt nur dann ein, wenn ein Mietmangel vorliegt. Das OLG Dresden (Beschluss vom 01.06.2017, 5 U 477/17) führt zu der Frage, ob und wann eine öffentlich-rechtliche Einschränkung des Gebrauchs einer Mietsache einen Mangel der Mietsache darstellt aus:

„Zwar können öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse zu einem Mangel der Mietsache (...) führen (...). Das gilt allerdings nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.“

Da der Hinderungsgrund nicht in der konkreten Beschaffenheit der jeweiligen angemieteten Räume besteht, sondern die Ursache vielmehr in betriebsbezogenen Umständen liegt, führt eine derartige Einschränkung nicht zu einer Mietminderung. Betriebsbezogene Umstände sind das Gegenteil von objektbezogenen Umständen (BGH, Urteil vom 11.12.1991, XII ZR 63/90), da der Grund für die vorübergehende Schließung des Betriebs liegt daran liegt, was dort betrieben wird und nicht wo es betrieben wird.

Auch andere rechtliche Anknüpfungspunkte zwischen Mieter und Vermieter, die im Ergebnis zu einer Herabsetzung der Miete führen könnten, scheiden aus. Dies umfasst auch eine (vorübergehende) vertragliche Anpassung nach den Gedanken des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, da diese Regelung im Anwendungsbereich der Mietmängelgewährleistungsvorschriften gerade ausgeschlossen sind (BGH, Urteil vom 11.12.1991, XII ZR 63/90).

Die Situation in der Wohnraummiete stellt sich ähnlich dar, auch hier sind die Wohnräume grundsätzlich mangelfrei, so dass keine rechtliche Grundlage für eine Mietminderung oder ein Aussetzen der Mietzahlung besteht. Daher sollte der Mieter die Mietzahlung in keinem Fall unkommentiert aussetzen, sondern bei Zahlungsschwierigkeiten den Vermieter kontaktieren.

Gleiches gilt im Hinblick auf mögliche oder bestehende Erkrankungen, Quarantänemaßnahmen oder Ähnliches im gleichen Anwesen. Auch hier besteht kein Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigt.

Sowohl der Gewerberaummiete als auch der Wohnraummieter ist daher gut beraten, die Miete nicht einfach zu mindern oder die Mietzahlung auszusetzen. Dies kann zu Mietrückständen führen, die mangels Minderungsgrund den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Mieter kann auch im Hinblick auf die Corona-Pandemie nicht argumentieren, dass seine Liquidität aufgebraucht sei oder er „keine andere Wahl“ gehabt hätte.

Es ist daher sowohl dem Gewerberaummieter als auch dem Wohnraummieter, der von der Verbreitung des Coronavirus unmittelbar betroffen ist, zu raten, seinen Vermieter anzusprechen, um eine vorübergehende Anpassung der Miete oder eine Stundung der Mietzahlung zu vereinbaren. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der Mieter keinen Rechtsanspruch gegen seinen Vermieter hat, auf ein solches Begehren einzugehen.

Ist der Vermieter bereit, seinem Mieter entgegen zu kommen, ist jedoch bei Mietverträgen Vorsicht geboten, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr befristet sind. Dort ist das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu beachten, wonach der vereinbarte Vertragsinhalt schriftlich zu erfassen ist. Dies gilt auch für nachträgliche Vereinbarungen. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führt zwar nicht zur Unwirksamkeit der Nachtragsvereinbarung oder des gesamten Vertrages, führt aber dazu, dass das Mietverhältnis fortan nicht mehr befristet ist, sondern unbefristet läuft und daher vor Ablauf der ursprünglich angedachten Laufzeit gekündigt werden kann. Gerade für Gewerberaummieter  kann dies problematisch werden, da ein Vermieter anders als im Wohnraummietrecht ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes ordentlich kündigen kann.