Die Wohnungseigentümerversammlung
Wofür ist die Wohnungseigentümerversammlung zuständig?
Die Wohnungseigentümerversammlung ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft, in welcher die Wohnungseigentümer Beschlüsse zu folgenden Angelegenheiten fassen können:
- ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
- Gebrauchsregelungen für das gemeinschaftliche Eigentum
- die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
- die Bestellung und die Abberufung eines Verwalters
- die Kostentragung für Maßnahmen
- die Bestellung des Verwaltungsbeirats
- bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums
Wie oft findet eine Wohnungseigentümerversammlung statt?
Der Gesetzgeber hat in § 24 Abs. 1 WEG geregelt, dass die Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr einberufen werden muss. Sie muss aber nach § 24 Abs. 2 WEG auch immer dann einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt.
Wer darf die Wohnungseigentümerversammlung einberufen?
Der Verwalter hat jederzeit das Recht zur Einberufung einer Versammlung. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, dann hat nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter das Einberufungsrecht. Auch ein Wohnungseigentümer kann dazu durch Beschluss ermächtigt werden. Der Verwalter „fehlt“, wenn er auf Dauer verhindert ist. Er weigert sich pflichtwidrig, wenn er:
- eine Versammlung nicht einberuft, die turnusmäßig vorgesehen ist
- eine Versammlung, die von einer ausreichenden Anzahl von Wohnungseigentümern gewünscht wurde, nicht einberuft oder
- eine Versammlung nicht einberuft, obwohl sie nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung notwendig wäre.
Einzelne Wohnungseigentümer sind jedoch nur berechtigt, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, wenn sie zuvor dazu durch Beschluss ermächtigt wurden. Ansonsten sieht das WEG hierzu kein „Selbsthilferecht“ vor.
Weigert sich der Verwalter in einem der vorgenannten Fälle, die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, kann Klage erhoben werden.
Ist bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung eine bestimmte Form zu beachten?
Der Gesetzgeber hat in § 24 Abs. 4, S. 1 WEG die Textform für die Einberufung zu einer Wohnungseigentümerversammlung vorgeschrieben. Hierzu zählt jeder lesbare Text, z.B. auf Papier, als E-Mail oder per Computerfax. Wichtig ist, dass in dem Text die Person desjenigen genannt ist, der zur Versammlung einlädt. Die Eigentümer können aber auch durch Vereinbarung strengere Regelungen treffen.
Was muss in der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung stehen?
Zwingende Angaben sind der Tagungsort und der Beginn der Versammlung. Außerdem muss jede Angelegenheit, über die in der Versammlung beschlossen werden soll, in der Einberufung bezeichnet werden, ansonsten sind gefasste Beschlüsse aus diesem Grund gemäß § 23 Abs. 2 WEG anfechtbar. Es reicht aus, wenn die Angelegenheit stichwortartig in Form einer Tagesordnung bezeichnet ist. Es empfiehlt sich jedoch, dass je komplizierter die Maßnahme ist, über die beschlossen werden soll, diese umso detaillierter zu beschreiben ist.
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, das bestimmte Punkte in die Tagesordnung aufgenommen werden, vorausgesetzt deren Behandlung entspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
Welche Anforderungen an Zeitpunkt und Ort der Wohnungseigentümerversammlung gibt es?
Grundsätzlich muss der der Zeitpunkt für die Wohnungseigentümerversammlung angemessen, also zumutbar sein. So wird beispielsweise eine Versammlung an einem Werktag ab 15.00 Uhr für zumutbar gehalten. Der Verwalter sollte bei der Festsetzung des Termins darauf achten, dass möglichst jeder Wohnungseigentümer teilnehmen kann.
Der Ort der Versammlung muss verkehrsüblich und den Wohnungseigentümern zumutbar sein. Daher liegt es nahe, dass die Versammlung in der Nähe der Wohnanlage stattfindet. Aber auch eine Versammlung am Sitz des Verwalters kann angemessen sein, wenn dieser Ort den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer gerecht wird.
Nach § 23 Abs. 1 WEG kann sich die Gemeinschaft aber auch darauf verständigen, dass Eigentümerinnen und Eigentümer, die das wollen, per elektronischer Kommunikation, etwa teilnehmen. Wohnungseigentümer können also auch mitdiskutieren, wenn sie sich in einer vom Versammlungsort weit entfernten Stadt aufhalten. Das kann gerade für große Eigentümergemeinschaften interessant sein, wenn sich nur ein Teil der Eigner persönlich treffen kann.
Gibt es eine Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung?
Die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung richtet sich an alle Wohnungseigentümer. Dies sind in der Regel alle aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Hierzu gehören auch diejenigen Wohnungseigentümer, die nach § 25 Abs. 5 WEG kein Stimmrecht haben, weil die Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft. Dennoch hat der betroffene Wohnungseigentümer das Recht, sich in der Versammlung zu äußern sowie Anträge zu stellen und muss daher eingeladen werden.
Werden berechtigte Wohnungseigentümer nicht eingeladen und nehmen sie deshalb nicht an der Versammlung teil, sind die gefassten Beschlüsse aber nicht gleich ungültig, sondern „nur“ anfechtbar.
Ein Ausschluss eines Wohnungseigentümers von einer Wohnungseigentümerversammlung ist jedoch nur möglich, wenn der Wohnungseigentümer gravierend gegen die Ordnung verstößt. Wird ein Wohnungseigentümer unberechtigt ausgeschlossen, so kann dies dazu führen, dass die gefassten Beschlüsse anfechtbar sind.
Ist eine Wohnungseigentümerversammlung öffentlich abzuhalten?
Die Wohnungseigentümerversammlung findet nach dem Willen des Gesetzgebers nicht öffentlich statt. Eine Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung liegt beispielsweise dann vor, wenn die Eigentümerversammlung im offenen Gastraum einer Gaststätte stattfindet und sich in diesem Gastraum noch weitere Gäste aufhalten.
Nehmen nichtberechtigte Personen an der Versammlung teil, so ist dies ein Anfechtungsgrund für die öffentlich gefassten Beschlüsse. Ein Beschluss wird in der Regel für ungültig zu erklären sein, wenn sich nicht ausschließen lässt, dass der Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit die Ursache für eine bestimmte Beschlussfassung ist. Wird die Anwesenheit einer Person, die nicht zur Teilnahme berechtigt ist, von den Wohnungseigentümern nicht beanstandet, so kann darin ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf die Nichtöffentlichkeit der Versammlung liegen.
Können Berater wie z.B. Rechtsanwälte zur Wohnungseigentümerversammlung hinzugezogen werden?
Wenn der Berater für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig ist und eine Beratung in der Versammlung erforderlich erscheint, ist die Teilnahme des Beraters grundsätzlich zulässig. Das gilt aber nur für die Dauer der Beratung zu dem entsprechenden Tagesordnungspunkt.
Der einzelne Wohnungseigentümer darf einen Berater nur dann mit zur Wohnungseigentümerversammlung hinzuziehen, wenn ein objektives Beratungsbedürfnis besteht. Grundsätzlich ist der individuelle Beratungsbedarf des einzelnen Wohnungseigentümers außerhalb der Versammlung zu decken.
Ein grundsätzlicher Anspruch auf Anwesenheit von Begleitpersonen in der Versammlung besteht nicht. Ausnahmen bestehen aber z. B. für Wohnungseigentümer mit Behinderungen, die auf eine Begleitperson angewiesen sind, oder für Eigentümer, welche die deutsche Sprache nur eingeschränkt beherrschen und einen Dolmetscher benötigen.
Kann sich ein Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen?
In der Regel ist in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer eine sog. Vertreterklausel enthalten. Diese beschränkt die Vertretung auf einen überschaubaren Personenkreis (z.B. Ehegatte, nahe Angehörige, Verwalter). Vom Regelungsbereich einer solchen Vertreterklausel sind nur Fälle erfasst, in denen es sich um eine rechtsgeschäftliche Vertretung handelt. Nicht unter die Vertreterklausel fallen z.B. geschäftsunfähige Wohnungseigentümer. Diese können sich durch ihren gesetzlichen Vertreter bzw. durch ihren Betreuer in der Versammlung vertreten lassen.
Wie muss ein Vertreter seine Vollmacht nachweisen?
Wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, muss der Vertreter gemäß § 25 Abs. 3 WEG seine Vollmacht in Textform vorlegen. Hierzu zählt jeder lesbare Text, der auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. auf Papier, E-Mail oder Computerfax) abgegeben wird.
Kann eine Wohnungseigentümerversammlung auch als Online-Versammlung durchgeführt werden?
Jeder Eigentümer hat das Recht, persönlich vor Ort an der Versammlung teilzunehmen. Es kann aber mehrheitlich beschlossen werden, dass Eigentümer, die sich lieber online zuschalten, dies dürfen. Die grundsätzliche Möglichkeit für alle Eigner, in Präsenz teilzunehmen, bleibt damit bestehen.
Hierzu müssen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung dem entsprechenden Tagesordnungspunkt, also der Möglichkeit zur Online-Teilnahme für einzelne Eigner, zustimmen. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Die Online-Teilnahme kann auch für die nächstfolgende Versammlung beschlossen werden oder auch für mehrere Jahre.
Unabhängig von der Corona-Krise ist dies eine zeitgemäße Möglichkeit, digitale Kommunikationskanäle in die Eigentümerversammlung einzubinden.
Wer führt den Vorsitz in einer Wohnungseigentümerversammlung?
Wenn die Wohnungseigentümerversammlung nichts anderes gemäß § 24 Abs. 5 WEG beschließt, führt der Verwalter den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung. Für den Beschluss ist eine einfache Mehrheit ausreichend. Der Verwalter kann den Vorsitz aber auch auf einen Gehilfen übertragen.
Welche Aufgaben hat der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung?
Der Vorsitzende stellt zunächst die Anwesenheit fest und prüft die eingereichten Vollmachten derjenigen Wohnungseigentümer, die nicht an der Versammlung teilnehmen können.
Vor jeder Beschlussfassung hat der Vorsitzende den Inhalt des Beschlussvorschlages und die erforderliche Mehrheit für das Zustandekommen des Beschlusses bekannt zu geben. Nach der Beschlussfassung hat er das Abstimmungsergebnis bekannt zu geben und den Beschluss zu verkünden, wenn die erforderliche Mehrheit hierfür erreicht wurde.
Der Vorsitzende kann außerdem über das Abstimmungsverfahren entscheiden, z.B. ob eine Abstimmung offen oder geheim erfolgt. Und er entscheidet, in welcher Reihenfolge Wortmeldungen von Eigentümern gehört werden. Grundsätzlich werden die einzelnen Tagesordnungspunkte in der Reihenfolge behandelt, die in der Einladung genannt wurde. Der Vorsitzende darf einen neuen Punkt erst dann aufrufen, wenn der vorangegangene Punkt erledigt ist. Von dieser Regel darf nur auf Grund eines Beschlusses zur Geschäftsordnung oder auch auf Grund unwidersprochen gebliebener Anordnung des Vorsitzenden abgewichen werden. Die gefassten Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse müssen sodann in die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung aufgenommen werden. Wortmeldungen und Meinungsäußerungen müssen dabei nicht protokolliert werden.
Schließlich hat der Vorsitzende der Versammlung auch das Ende der Versammlung festzustellen.
Wann ist eine Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig?
Die Versammlung ist immer beschlussfähig, gleichgültig wie viele Eigentümer teilnehmen.
Wer darf wie lange in der Versammlung sprechen?
Grundsätzlich hat jeder Eigentümer ein unbeschränktes Rederecht. Durch Beschluss kann die Redezeit je Eigentümer jedoch beschränkt werden. Die Dauer der Redezeit muss dabei angemessen sein und sich insbesondere an der Größe der Versammlung und der Wichtigkeit des Tagesordnungspunkts orientieren. Unzulässig wäre es, das Rederecht allen oder einzelnen Eigentümern ganz zu entziehen.
Muss ein Protokoll über die Versammlung erstellt werden?
Nach dem WEG besteht die Verpflichtung, über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift (also ein Protokoll) anzufertigen. Diese Niederschrift ist gemäß § 24 Abs. 6 WEG vom Vorsitzenden und von einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem oder von dem Vertreter des Beiratsvorsitzenden zu unterschreiben. Wichtig ist, dass die Unterzeichnenden in der Versammlung anwesend waren, da sie mit ihrer Unterschrift die Richtigkeit des Protokolls bestätigen. Ein Verstoß gegen die Unterschriftspflicht begründet nicht die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, er mindert lediglich die Beweiskraft der Niederschrift.
Was ist bei der Niederschrift zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu beachten?
Zunächst muss die Verwaltung die Versammlungsniederschriften aufbewahren. Außerdem ist die Niederschrift unverzüglich anzufertigen. Allerdings wirkt sich die Verletzung dieser Frist nicht auf die Gültigkeit der bereits ordnungsgemäß gefassten Beschlüsse aus. Ein Beschluss ist auch dann gültig, wenn eine Niederschrift fehlt oder Mängel aufweist. Grundsätzlich kann eine Korrektur inhaltlicher Fehler in der Niederschrift verlangt werden, aber im Interesse des Rechtsfriedens nicht wegen jeder Kleinigkeit. Die Korrektur kann beispielsweise dann gefordert werden, wenn ein Wohnungseigentümer durch den Inhalt einer Niederschrift rechtswidrig beeinträchtigt sein könnte oder wenn eine rechtsgeschäftlich erhebliche Willenserklärung falsch wiedergegeben worden ist.
Haben die in der Wohnungseigentümerver¬sammlung gefassten Beschlüsse Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern und gegenüber Wohnungseigentümern, die in Beschlussfassungen unterlagen?
Grundsätzlich berechtigen und verpflichten Beschlüsse die Wohnungseigentümer. Das gilt auch für die bei der Beschlussfassung unterlegenen Wohnungseigentümer sowie für Rechtsnachfolger (z.B. künftige Erwerber des Wohnungseigentums). Ist jedoch ein Beschluss nicht auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes, sondern auf Grundlage einer Vereinbarung gefasst wurden, so muss er erst in das Grundbuch eingetragen werden, damit er gegen Rechtsnachfolger wirkt.
Gibt es ein Recht, die Niederschrift einer Wohnungseigentümerversammlung einzusehen?
Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 18 Abs. 4 BGB das Recht, die Niederschrift einzusehen. Der Wohnungseigentümer kann auch einen Dritten zur Einsicht ermächtigen. Eine solche Ermächtigung ist aber nur zulässig, wenn der Dritte ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme hat (z.B. als Kaufinteressent oder Steuerberater).
Gibt es einen Anspruch auf Abschriften von Niederschriften?
Die Anfertigung von Abschriften ist grundsätzlich möglich, allerdings ist der Verwalter hierzu nicht verpflichtet. Die Wohnungseigentümer können jedoch vereinbaren oder im Verwaltervertrag regeln, dass eine Verpflichtung zur Anfertigung von Abschriften oder Kopien und deren Aushändigung besteht.
Wer führt die Beschlusssammlung?
Gemäß § 24 Abs. 7, S. 1 WEG ist eine Beschlusssammlung zu führen. Dies geschieht in der Regel durch den Verwalter. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschlusssammlung zu führen. Die Wohnungseigentümer können aber mit Stimmenmehrheit auch einen anderen für diese Aufgabe bestimmen.
Welche Anforderungen gibt es an die Form der Beschlusssammlung?
Gesetzliche Vorgaben zum äußeren Erscheinungsbild und zur Form der Beschlusssammlung bestehen nicht. Die Gestaltung der Einzelheiten bleibt vielmehr den Wohnungseigentümern und dem Verwalter überlassen. Es kommt lediglich darauf an, den Wohnungseigentümern in übersichtlicher und leicht zugänglicher Weise Informationen über den Inhalt zu ermöglichen. Die Beschlusssammlung kann in schriftlicher oder auch in elektronischer Form geführt werden.
Welchen Inhalt hat die Beschlusssammlung?
Gemäß § 24 Abs. 7, S. 2 WEG ist in der Beschlusssammlung Folgendes aufzunehmen:
- der Wortlaut der in den Wohnungseigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der jeweiligen Versammlung
- der Wortlaut der Beschlüsse, die im schriftlichen Verfahren gemäß § 23 Abs. 3 WEG zustande gekommen sind (sog. Umlaufbeschlüsse), mit Angabe von Ort und Datum ihrer jeweiligen Verkündung
- der Wortlaut der Urteilsformeln von gerichtlichen Entscheidungen in Rechtsstreiten mit Angabe des jeweiligen Datums, des Gerichts und der Parteien.
Die Beschlüsse und die gerichtlichen Entscheidungen sind gemäß § 24 Abs. 7, S. 3 WEG in chronologischer Reihenfolge einzutragen und zu nummerieren.
Was gilt, wenn Beschlüsse angefochten oder aufgehoben werden?
Wurde ein Beschluss angefochten, so muss das zunächst nach § 24 Abs. 7, S. 4 WEG in der Beschlusssammlung angemerkt werden (z. B.: „Der Beschluss ist angefochten durch … mit Klage vom ...“). Ist ein Beschluss aufgehoben worden, so kann dies in der Beschlusssammlung mit der Anmerkung „Der Beschluss ist aufgehoben durch ...“ verzeichnet werden. Die entsprechende Eintragung kann aber auch gelöscht werden, falls sie nicht aus einem anderen Grund noch Bedeutung für die Wohnungseigentümer hat. Eintragungen, Vermerke und Löschungen müssen gemäß § 24 Abs. 7, S. 7 WEG unverzüglich erfolgen und datiert werden. „Unverzüglich“ bedeutet nach der hierzu ergangenen Rechtsprechung etwa binnen 4 bis 5 Tagen.
