Kündigen will gelernt sein - das richtige Vorgehen bei der Kündigung von Wohnraum
Als Vermieter macht man die Erfahrung, dass Mietrecht häufig Mieterrecht ist. Auch mehren sich die Berichte über renitente Mieter, die es unter Ausnutzung aller gesetzlich zulässigen „Tricks“ schaffen, einen Räumungsrechtsstreit und die anschließende Vollstreckung in die Länge zu ziehen, um weitere Monate in der gekündigten Wohnung bleiben zu können. Daher ist es für Vermieter umso wichtiger, bei Ausspruch der Kündigung keinen Fehler zu begehen, den der Mieter für sich ausnutzen kann.
Bereits bei der Erklärung der Kündigung werden auch von erfahrenen Vermietern häufig Fehler gemacht, die sich in einem späteren Rechtsstreit nicht oder nur mit großem Aufwand beheben lassen. Zwar ist der Grundsatz bekannt, dass der die Kündigung begründende Sachverhalt derart konkret angegeben werden muss, dass der von der Kündigung betroffene Mieter die Möglichkeit hat, zu prüfen, ob die erhobenen Vorwürfe zutreffend sind. In der Praxis werden jedoch schon bei der die ordentliche Kündigung vorbereitenden Abmahnung Fehler gemacht, indem ein vertragswidriges Verhalten oder vertragswidriger Zustand nicht hinreichend nach Gegenstand, Ort und Zeit beschrieben werden. Oftmals enthält eine Abmahnung nur pauschale Vorwürfe wie „ruhestörender Lärm“. Da die Kündigung quasi die „rote Karte“ darstellt, ist es wichtig, dass diese bereits durch eine „gelbe Karte“, also eine Abmahnung, die den Vertragsverstoß detailliert beschreibt und für den Wiederholungsfall die Kündigung androht, vorbereitet wird.
Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung bedarf es in der Regel keiner vorherigen Abmahnung. Aufgrund der Schwere des Vertragsverstoßes ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses in diesen Fällen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar. Als prominentester Kündigungsgrund gilt dabei der Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der einen Mietrückstand von mindestens 2 Monatsmieten voraussetzt. Die Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes bedeutet in diesem Fall, dass der Mietrückstand nach Höhe und Zeitpunkt in dem Kündigungsschreiben genau bezeichnet werden muss. Teilzahlungen sollten ebenfalls angegeben und es sollte mitgeteilt werden, wie diese verrechnet wurden.
Seit langem besteht die Praxis, neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung die ordentliche fristgemäße Kündigung „hilfsweise“ für den Fall auszusprechen, dass die vorgetragenen Kündigungsgründe für eine fristlose Kündigung nicht ausreichend sind. Diese Praxis wurde von dem LG Berlin in Zweifel gezogen, da bei einer sog. „Schonfristzahlung“, also einem Ausgleich der Mietrückstände während des Räumungsrechtsstreits die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam wird und die ordentliche Kündigung damit „ins Leere“ gehe. Erfreulicherweise wurde diese Rechtsprechung jüngst vom BGH korrigiert und festgestellt, dass die ordentliche Kündigung auch durch eine Schonfrist Zahlung unberührt bleibt, so dass bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung weiterhin möglich ist.
Zulässig ist nach neuester Rechtsprechung des BGH nunmehr auch die sog. Saldoklage. Das bedeutet, dass nicht mehr eine Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume erforderlich ist, sondern die Bezifferung des Gesamtbetrages der rückständigen Miete ausreicht. In diesem Zusammenhang sei auf den oftmals übersehenen Kündigungsgrund des Kautionsverzuges gemäß § 569 Abs. 2a BGB hingewiesen. Ein mit der Mietzahlung säumiger Mieter hat häufig auch nicht die mietvertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung gezahlt. In einem solchen Fall liegt ein zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, welche der zweifachen Monatsmiete entspricht. Einer vorangegangenen Abmahnung bedarf es für diesen Fall nicht.
