Schäden durch Hochwasser: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Schäden an Gebäuden und Wohnungen müssen grundsätzlich von dem Eigentümer der beschädigten Gebäude (und damit häufig dem Vermieter) beseitigt werden. Hinzu kommen sog. Gewährleistungsansprüche des Mieters, wenn die Mietfläche nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist. Überflutungen sind mietrechtlich keine höhere Gewalt, sondern wiederkehrende „normale“ Naturereignisse. Mietminderung und Schadensersatz können grundsätzlich geltend gemacht werden.

Wer ist für die Beseitigung der Schäden an Gebäuden und Wohnungen verantwortlich?

Gebäudeschäden durch das eingedrungene Hochwasser muss der Eigentümer  des Gebäudes beseitigen. Geschuldet ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietfläche, verglichen mit dem Zeitpunkt der Anmietung.
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter sämtliche Schäden anzuzeigen. Ein Versäumnis des Mieters kann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen, sofern sich das Ausmaß der Schäden durch Unterlassen der Anzeige noch erhöht. Auch für das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und ggf. den darüber liegenden Flächen ist der Vermieter verantwortlich, genauso wie für das Trockenlegen der Mietflächen. Die Kosten für das Abpumpen und Säubern können nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Wer muss für Schäden an Einrichtungsgegenständen in der Wohnung oder in der Betriebsstätte aufkommen?

In den vermieteten Räumlichkeiten selbst muss der Vermieter nur Schäden an  mitvermieteten Gegenständen übernehmen. Das können Einbauküchen, Elektrogeräte, Teppichböden usw. sein. Auch für erforderlich werdende Tapezier- und Anstreicharbeiten auf Grund der Wasserschäden muss der Vermieter eintreten.

Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, wie etwa Büroeinrichtung, sonstiges Mobiliar, Maschinen, etc. welche im Eigentum des Mieters stehen, muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen.

Versicherungsschutz

Die Gebäudeversicherung mit entsprechender Deckung gegen Elementarschäden umfasst grundsätzlich Schäden an der Gebäudehülle, also Außen- und Innenwände, Keller und Dach. Weiterhin auch Sachen, die zum Bestandteil des Gebäudes gehören und deren Trennung vom Gebäude zum Wertverlust führen würde, z.B. individuell angefertigte und eingebaute Einbauküche, Kamin, Raumteiler, fest verklebte Fußböden sowie Schäden an sanitären Installationen und elektrischen Anlagen. Reguliert wird in der Regel auf Neuwertbasis.

Die Einrichtungsgegenstände (Wohnraum) können ggf. über die Hausratversicherung abgesichert sein, sofern Versicherungsschutz gegen Elementarschäden besteht.

Eine Inhaltsversicherung mit Elementardeckung (Gewerbe) kommt z.B. für Schäden an technischer und kaufmännischer Betriebseinrichtung sowie für Waren und Vorräte auf. Reguliert werden diese Schäden auf Zeitwertbasis.
Vermieter können sich auch gegen das Risiko „Mietausfall“ versichern. Mieter mit einer Versicherung gegen das Risiko der schadensbedingten Betriebsunterbrechung, werden das Risiko Mietausfall in der Regel nicht versichern, da dem Mieter ein Mietminderungsrecht zusteht.

In welchem Fall können Schadenersatzansprüche an den Vermieter gestellt werden?

Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind allenfalls im Einzelfall denkbar. Seltene Naturkatastrophen gehören nach der Rechtsprechung zum „allgemeinen Lebensrisiko“, d.h. sie sind für niemanden vorhersehbar.
Ein Schadensersatzanspruch ist denkbar, wenn den Vermieter ein Verschulden trifft, z.B. wenn er Bau- oder Schutzvorschriften nicht eingehalten hat oder wenn er mit der Reparatur der Schäden in Verzug gerät und dadurch weitere Schäden am Besitz des Mieters entstehen.

Ist bei Schäden durch das Hochwasser eine Mietminderung möglich?

Der Vermieter haftet verschuldensunabhängig für den vertragsgemäßen Zustand der Mietfläche. Solange die Mietfläche auf Grund des Hochwassers nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Gleiches gilt, wenn der Keller vollgelaufen oder, zum Beispiel, das Treppenhaus stark verdreckt ist.

Die Minderungsrate ist abhängig vom Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietfläche. Steht die Mietfläche vollständig unter Wasser, ist sie unbewohnbar und die Miete kann im Extremfall um 100 %gekürzt werden. Wasserspuren an der Wand sind in der Regel nicht gravierend genug und berechtigen wegen geringfügiger, optischer Beeinträchtigung nicht zur Minderung des Mietzinses.

Kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen?

Im Extremfall, wenn die Mietfläche dauerhaft unbewohnbar geworden ist oder von gewerblichen Mietern nicht benutzt werden kann, oder bei drohender Gesundheitsgefährdung, wenn z.B. über längere Zeit Schlamm, Dreck und/und Fäkalien in der Mietfläche stehen, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Vermieter auch nach angemessener Frist nicht in der Lage ist, das Gebäude oder die Mietfläche ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen. Zuvor sollte jedoch geprüft werden, ob die Bewohnbarkeit in absehbarer Zeit wiederhergestellt werden kann oder ob angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden kann.

Kann im Gegenzug dem Mieter gekündigt werden?

Der Vermieter kann dem Mieter auch unter Berücksichtigung der mit dem Hochwasser eingetretenen besonderen Situation nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen. Durch das Hochwasser verursacht, könnte ein solcher Grund vorliegen, wenn die Mietfläche weder wiederhergestellt noch angemessener Ersatz angeboten werden kann, wenn also die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag weggefallen ist. In dem Fall hat der Mieter auch keinen Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter eine Ersatzfläche stellt.