Wegfall der Geschäfts­grundlage bei Gewerbe­raum­miet­verhält­nissen durch die Covid-19-Pandemie?

Wie bereits in den vorangegangenen Blogeinträgen berichtet, begründen die aktuellen Covid-19-Betriebsverbote keinen Mangel der Mietsache und damit kein Recht zur Minderung der Miete. In diesem Sinne urteilten auch die Gerichte, welche bislang mit Rechtsstreitigkeiten zur Mietzahlungspflicht während der pandemiebedingten Beschränkungen befasst waren.

Nun hat jedoch der Gesetzgeber am 18.12.2020 das „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ beschlossen. Das Gesetz normiert, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage in der besonderen Situation der COVID-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind.

Anspruch des Gewerberaummieters auf Vertragsanpassung

Durch das Gesetz wird nun unwiderleglich vermutet, dass die im Rahmen der staatlichen Covid-19-Maßnahmen erlassenen Nutzungsbeschränkungen für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit sollen nach dem Willen des Gesetzgebers Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht werden.

Die Frage ist damit nicht mehr, ob eine Störung der Geschäftsgrundlage überhaupt vorliegt, sondern in welcher Höhe diese im jeweiligen Fall eine Anpassung der Miethöhe rechtfertigt. Das Gesetz normiert in § 313 BGB, dass eine Anpassung des Vertrags verlangt werden kann, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Nur wenn eine Anpassung nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar ist, kann der Vertrag gekündigt werden.

In der Praxis wird es mangels konkreter gesetzlicher Vorgaben auf eine Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter im Einzelfall hinauslaufen. Für Vermieter wie Mieter wird dies zunächst weiterhin bedeuten, vorzugsweise gemeinsam eine einvernehmliche Lösung anzustreben, da Klarheit für die Vertragsanpassung im Einzelfall von der angekündigten Vermutungsregelung nicht zu erwarten sein dürfte.

Im Rahmen von Verhandlungen wir der Mieter jedoch gehalten sein, Umstände darzulegen, die ihm ein Festhalten an dem Vertrag in seiner ursprünglichen Fassung unzumutbar machen. Der schlichte Verweis auf die erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie reicht dabei nicht aus. In Anlehnung an die jüngste BGH-Rechtsprechung ist hierbei maßgeblich:

• welche Rolle der Mietgegenstand im Gesamtbetrieb des Mieters darstellt
• welche konkreten Umsatzeinbußen während der Nutzungsbeschränkungen vorgelegen haben
• welche anderen Einkommensquellen dem Mieter zur Verfügung stehen (z.B. Online-Shop)
• ob und in welchem Umfang der Mieter staatliche Hilfsmaßnahmen in Anspruch nehmen kann
• inwieweit Umsatzeinbußen durch andere Kosteneinsparungen kompensiert werden konnten

Alternative: Umsatzmiete

Im Rahmen von Anpassungsverhandlungen muss jedoch keineswegs nur über die Reduzierung der Miete diskutiert werden, sondern es lohnt sich auch über flexible Mietmodelle nachzudenken. So gewinnen moderne Mietmodelle wie die Umsatzmiete an Bedeutung. Diese ist beispielsweise bei Einzelhandelsgeschäften in Einkaufszentren, Hotels oder Kinos bereits üblich. Die Umsatzmiete sieht vor, dass der Mieter zusätzlich zu einer Grundmiete einem bestimmten Anteil seines im Mietobjekt erzielten Umsatzes an den Vermieter zahlt. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er in den aktuell umsatzschwachen Zeiten Mietkosten spart. Im Gegenzug kann der Vermieter bei geschäftlichem Erfolg des Mieters eine erheblich höhere Miete erzielen, als mit einer feststehenden Miete.

Pandemieklausel wird bei Neuverträgen Standard werden

Dem Mieter kann daher für zukünftige Mietzahlungen nur die Zahlung unter einfachem Vorbehalt der Rückforderung empfohlen werden, um weder eine außerordentliche Kündigung zu provozieren, noch die Möglichkeiten einer Rückforderung auszuschließen. Da keine pauschales gesetzliches Minderungsrecht besteht, geht der Mieter andernfalls ein Risiko ein, wenn er die Miete vollständig oder in unangemessener Höhe einbehält.

Vermietern ist bei der Verhandlung von neuen Mietverträgen dringend anzuraten, eine sog. Corona- bzw. Pandemieklausel standardmäßig in jedem Gewerbemietvertrag aufzunehmen, um sich die notwendige Flexibilität auch für künftige Szenarien zu erhalten.